不動産

郊外不動産で稼ぐ!! ねらい目!!郊外の不動産にも狙うべきお宝投資用物件がある  

利益取りたいなら、都心部ではなく、郊外物件にもお宝物件あり

投資物件を探しても良い物件が無い

不動産投資をやろうと思って、物件を探しても、なかなか良い物件が見つかっていない方におすすめ。

我々も、毎日、投資案件を探している中、利益を出すためにいったん目線を外して、逆張りで物件を探したりもしている。

それでも利益を出せている。

そのため、

参考までになかなか、投資対象となるような物件が無いとき、ちょっとずらして、どこをねらっていけばよいのか記事にしてみます。

良い投資物件は待っていてもなかなか無い。皆欲しい物件はいっしょだから

この記事を読んでくれている方はきっと不動産投資に興味がある方か、既にやっている方、もしくは今から不動産投資をやってみようという方でしょう。

それで、既にやっている人は、良く分かっている通り、

毎日、毎日、投資案件を探しても、投資したくなるような良い物件って、なかなか見つからない。

投資で考えると、良い物件=利回りが良い物件(収益が出る物件)

利回りの考え方

※実需用でいう、良い物件とは意味合いが違うので注意。あくまで投資としての良い物件ということなので。

まして、これだけ不動産マーケットが過熱し、外国人も含めて不動産を投資に目を向けていると本当に見つからない。

だって、投資したくなるような物件って皆同じなので。

だれもが欲しくなるような物件だったら、きっと業者が自分達で先に買ってしまう。

不動産投資は本当に資金と情報が全ての投資であり、逆にそれがあるとよほどのことが無い限りテッパンな投資なのである。

これから不動産投資をやられる方は、それを本当に痛感すると思うけど、そこをクリアしてしまえば。

ということで、それでも不動産投資は投資としては良いと思うので、どうしていこうかと。

都心部、主要都市の中心部というか良い場所で、望むような投資対象となる物件は、待っていてもほぼ出てこない。と考えても良いと思う。

ひょっこり出てきたら、それはラッキー。何をためらうって感じである。

皆投資をするときに、リスクとリターンのバランスを考え、そこを微調整しながら、つまりときにはリスクを許容しながら、ときにはリターンを削りながら調整してやっているのだ。

手放しで良い物件が出てきたら、それはgoである。

例外というか、お金を沢山持っていて、利回りが低くても安定した物件ということであれば、現状のマーケットでもいっぱい物件情報はあるが、それはここの話の対象から外しているので。

皆と目線を変えて、物件を探してみる

では、どうやって投資対象となる不動産を探すかというと、

それは、

他の投資家と目線を変えて、逆張りして、

・他の投資家がいかないような物件(それは用途も含め)

・皆が探しているエリアと違うエリアの物件を探す

ということである。

それを言うと人によっては、これから人口が減るので、郊外は無理だよとか、やめておいた方が良い、共同住宅が投資としては良くて、他はリスクがあるとかいう方もいる。

それは、それで間違っていない。ただ、正解でもない。

シンプルにリスクを取りたくない人はリターンを諦めて、テッパンな場所の利回りを低い物件に投資すればよいし、逆に多少リスクがあってもリターンを望む人であれば検討してみればよいのである。

前述の通り、お金のある人は、リスクを取る必要はない。

ただ、元手となる資金もあまり無く、これから資産を作りたいという人はどうだろう。

今、不動産投資で銀行から借り入れを行おうというすると、利息は2%後半~4%、ノンバンクだともっと利息を取るところもある。

そうすると、利回りが低い中心部の物件では、それだけでキャッシュフローがマイナスになってしまう。

逆張りしても、キラッと光る、お宝物件というかそこまでいかなくても、投資対象になる物件は、中心部でなく郊外の物件にもあるのである。

郊外の不動産にも確実に一定量の需要があり、賃貸マーケットがある

基本、不動産投資は賃貸収入で成り立つビジネスである。

当然安く買って、高く貸すと利回りは良い。

郊外物件は高く貸すことは難しいが、安く変えることは可能であり、そしてエリアによっては安定したマーケットもそこには存在するのだ。

埼玉の郊外物件で安定稼働

私共が購入した物件で、埼玉の坂戸市の木造アパートがあった。

坂戸市は埼玉県中部に位置するが、東京の池袋からでも約40キロ離れた場所である。

通常、投資対象としては??だし、まして木造アパートである。

しかし、ここには学生のマーケットがあるのだ。

大学がいくつかあり、安定したマーケットが存在する。

逆に言うとその需要しかむしろ無いので、そこがリスクだが、その競争力さえ保つことが出来れば安定した収益を生むのだ。

都心部より土地が広く、価格も安い

郊外だけあって、土地の価格が安い。

そのため、例えば同じ投資額であっても、東京で投資するより、土地も広く建物も大きいものを取得できるのだ。

さらには、土地が広く、建物も築浅案件をねらえるので、積算価格もでて、銀行のファイナンスの評価もさほど開きが無かった。

よって、手元資金が少なくても購入できたのだ。こういった案件は郊外にはまだあるのだ。

築浅物件だったので、売却時の出口も見つかる

そして何より、東京よりも築年も新しいものに投資できる。新築も可能なのだ。

それは、同時に賃貸マーケットでは競争力がある物件になるため、稼働は安定し、収益も安定する。

そして、築浅であるため、競争力を持った状態で、売却も可能なのだ。

郊外とはいえ、売却時でも、競争力がある物件であれば、購入者は必ず一定量いるのだ。

大きなキャピタルゲインはとれなくても、少しのキャピタルゲイン(売却益)もしくはトントンで売却し、インカムゲイン(運用益)を考えると投資としては大成功といった運用が可能なのだ。

もちろん私共も2年運用した後、無事売却し、2年間のインカムゲインと少しのキャピタルゲインを収受して終えることが出来ている。

中心部ばかりではなく、郊外の物件にも目を向けて、探してみよう

不動産に限らず、投資はリスクとリターンの見合いである。

しかし、リスクとは時には、知らないだけで勝手にリスクがあると考え、大したリスクではなかったケースも往々にしてある。

郊外案件もしっかりとマーケット調査し、探せばそのようなことが言えるのだ。

一旦興味のある、もしくは土地勘がある場所で検討してはいかがだろうか。

思っている以上に良い投資対象となる不動産が見つかるかもしれない。

参考までに、

下記の本は、郊外で新築不動産を立てて、投資家に販売そして保有してもらって収益を上げている方が、郊外不動産投資をを進めている本である。一度セミナーに参加したことがあったが、なるほどなと思った。

中古ワンルームマンション投資で人生100年ライフを生き抜く【ランドネット】

⑤総論

今まで述べてきたけど、郊外に限らず、皆が欲しがるようなマーケットだけで不動産を探すより、ちょっと視点を変えることで見えてくるものがあると思う。

・ちょっと視点を変えて、マーケットを見てみよう

・中心部でなくても、郊外にも利益を生む不動産そしてマーケットはある

・同じ投資額で中心部で競争力のない物件を買うより、郊外で競争力のある物件を買うことの方が良い

・郊外でも一定量賃貸マーケットが見込めるだろう場所に意識を向けてみよう

結果、不動産投資で利益を上げることが目標であり、自分が住んだり、通ったりする不動産を探しているわけではない。そうすると投資としては都心部だけで考えなくとも良いのではないか。郊外でも、地方でも、海外でも、必ずマーケットがあり、利益を得ることができるエリアは存在するのだから。

⑥まとめ

現マーケット、現ローン環境では、なかなか少ない元手資金で都心部の不動産で収益を上げたり、そもそも購入したりすることは難しくなってきているが、郊外に目を向けてみるとお宝があったりするので、目を向けておくことも悪くないと思う。

 




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