不動産

小額からで少しでもお金を増やそう!! REIT(不動産投資信託)に投資して増やしていこう

小額からで少しでもお金を増やそう!!

REIT(不動産投資信託)に投資してみよう!!

 

資金は少ないが、少しでもお金を増やしたい

元手資金はそんなに持っていないけど銀行に預けているより少しでもお金を増やしたい、不動産投資をやりたいけど分からないし面倒くさい、もしくは多少のリスクは負えるけど、自分で不動産を買ったり・リスクの大きい金融商品には投資したくない。

だけど、

少しは運用しておきたい、投資したいけどしない・できない人にはおすすめの投資である。

少ないリスクで且つ安定的に運用できる商品があるので紹介しようとおもう。

REIT(リート 不動産投資)である。

REITは小額からでもできるし、何もせず安定的に配当を得ることが可能

REIT(リート)は、不動産特定共同事業と同様に、運用会社が投資家から集めた資金で不動産投資を行い、それによって得られた利益を投資家に配当する投資商品のこと。

REITは、不動産投資信託とも呼ばれ、金融庁のしっかりとした規制のもと、実際に不動産を所有しなくとも、REITへの投資によって、間接的に不動産のオーナーになることができる。

実際、前述したとおり、不動産投資は自分でやることも出てくるし、分からないし面倒という人も多いはず。ただ、REITなら、投資するだけで、あとは、不動産運用は運用会社がやってくれるので、手間はかからない。

また、マーケットによっては、購入時より高く売却も可能。

実際、富裕層の中にも資産分散の一環で、REITを活用し、資産を増やしている人も多い。今回は、資産運用の選択肢の一つとしてREITを紹介していく。

REITでの運用って?

REIT(リート)とは

繰り返しになるが、REIT(リート)とは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品。

米国で1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大、その後、日本においては、2001年9月に市場が創設され、J-REIT(ジェイ・リート)と言われている。

参照:JAPAN-REITのHPより

基本的な仕組み

基本的な仕組みは下記の通りである。

【基本的な仕組み】

・一般的なREITは、投資法人という特別な法人を作ることで不動産への投資・運用等を行う

・ 投資法人は不動産を運用することだけを目的として創られた器なので、基本的にそれ以外の業務を行うことはできず、役員のみで従業員はいない。投資家保護の一環として、他の経済的影響を受けないようにするために、器を分けている。(倒産隔離)

・そのため、運営自体は、その器の関連する資産運用会社が行うのである。資産運用会社は、不動産の選定や日々の管理、資金調達等、実質的に投資法人が必要とするほとんどの業務を行う。

・REITは原則として不動産の開発は行わず賃貸事業に特化しているので、収益が安定している。

・REITの投資口は東京証券市場に上場しており、証券会社を通して株式と同様に、日々の価格(投資口価格)で売買されている。

・現在63銘柄あり、そこから自分が望む利回り、投資口の価格、投資している不動産のY種類によって、好きな銘柄の投資口を購入すればよいのである。

REITのメリット

REITへの投資が人気を集めているのには、いくつかの理由があるので、まずは、REITのメリットについて見てみよう。

高く安定したインカムゲイン

REITの各銘柄は、長期に安定した賃料を生む不動産を投資対象としているため、一般の株式会社と比べて収益予想の確度が高く株式投資や投資信託よりも安定した分配金が得られる可能性が高い。

少額で不動産投資

実物の不動産に投資するには、多額の資金が必要になり、個人で不動産投資を検討しようとしても、多額の資金がネックになる。REITは不動産を証券化しているので、数万円から100万円程度の少額で投資可能。

分散投資

実物の不動産投資を行う場合には、投資金額が多額になるため、分散を行うことは困難で、また不動産1棟だけ購入しても、空室リスクなどリスクは高くなる。一方、REITは複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、実物不動産への投資と比較すると格段にリスクが分散されている。また各銘柄によって、投資対象資産の用途や地域が多岐にわたっているので、少額での投資でも、アパートやマンションだけでなく、オフィスにホテル、倉庫など、用途・テナント・地域の分散が可能となっている。

換金性が高い

実物の不動産は売りたいときに必ずしもすぐ売ることができるとは限らず、また大いに手間がかかる。一方、REITは証券市場に上場しているので、投資口を市場価格で取引できて売買すればよいので、手間がかからない。

プロの運用、透明性が高い

REITは金融庁の管轄のもと、厳しい管理下に置かれており、日銀自体も国のお金の一部をREITで運用している。そのため、投資家保護は徹底されている。また、各銘柄とも不動産の売買や運営を経験豊富なプロが行っていて、また運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示しているので、投資家は投資法人が運用する不動産の状況を知ることができるので透明性が高い。

インフレに強い

一般的に、インフレ時には不動産の資産価値や不動産賃料はインフレにスライドしていく傾向にある。不動産の賃料上昇は分配金の増加要因になるし、資産価格の増加は売却した場合の売却益を増加させることになる。従って、REITはインフレヘッジとして有利な金融商品と言える。

REITのデメリット

このように、投資商品として魅力の大きいREITだが、当然すべてが良いというわけではない。当然注意すべき点もあるので、見てみよう。

価格変動の可能性

REITは預金や債券のように元本が保証されているわけではなく、証券市場に上場しているため、需給関係によって投資口価格が上下する。株式市場全体や不動産市況の影響を受けるため、個別の業績に変動がなくても株式と同様に価格が下落する場合もある。

また投資法人も投資口価格の変動要因になり、各決算時の分配の権利確定、投資口の追加発行、資産の取得及び売却、決算発表、スポンサーの交代、合併等によって価格が変動する。

収益変動の可能性

REITの投資家は株式の配当同様に、決算期毎に分配金を受け取る権利があるが、分配金は確定されたものではない。

地震など自然災害、テナントの退去による賃料減、物件の売却損など、資産運用会社の能力や経済情勢によって収益が増減するため、分配金が減少する可能性がある。

金利変動の可能性

REITは各銘柄とも新たな不動産を購入したりする際には、投資家から資金を募る他、金融機関からの借入金によって不動産を取得するが、このため金利が上昇すると、利息負担が増加するため、収益の減少要因となる。

運用体制に関するリスク

REITの運用を行う資産運用会社には、バックに不動産会社などのスポンサーがおり、そのスポンサーがREITの運営に深く関わっている為、良くも悪くも影響を受ける。

法律、税制度等の変更の可能性

REITに関わる様々な法制度の変更により新たに規制が掛かる場合、資産及び投資元本の価値が変動する可能性がある。

投資法人の倒産及び上場廃止の可能性

REITも一般の企業と同様に倒産リスクがある。つまりは、金融機関の融資環境の変化や投資法人の収益低下に伴うキャッシュフロー悪化から、資金調達が出来ず倒産に陥るリスクがあるが、今までに1銘柄だけ倒産したことがあるが、他のスポンサーが引き継いでいるし、金融庁自体もREITの破綻に関しては、厳格に守ろうとしている。

また、仮に破綻となった場合でも、不動産の価値はゼロにならないので、理論上は精算時に不動産を売却すれば、投資資金が戻る可能性がある。

 

REITの種類

国内のREITは現在63銘柄あり、投資対象もエリアもさまざまである。

基本的に各銘柄の投資対象は、単一用途特化型と複数用途型と特徴が分かれており、

単一用途特化型は、特定の用途の不動産に投資を行う。例えば、オフィスビル、住居、ショッピングセンターとそれぞれに特化しているのが特徴。

一方、複数用途型では、単一の用途にこだわらず、さまざまな用途の不動産に投資を行います。

 

売買の方法

売買の方法

株式同様に証券会社の口座で売買が可能である。

REITは株式投資と同様に4桁の証券コードを持っており、売買のルールも株式とほとんど同じです。

 

・分配金受領の権利日

各決算期末の4営業日前(決算日を含めて)に投資口を保有している人が受領対象となる。

 

・分配金の受領スケジュール

決算から3ヶ月以内に、投資口数に応じて権利を保有する投資家へ支払われる。

 

・REIT投資に関わる税金

基本的に株式と同様。

 

REITの将来性

東証REIT指数もほぼ右肩上がりに推移しており、全銘柄の平均の予想配当利回りも4%前後をキープしている。

上場する銘柄も増えており、市場規模は堅調に伸びているので、これから、より一層安定したマーケットが形成されていくと思われる。

最後に、

REITは少額でも投資できるし、メリットも多く、それでいてリスクも高くはなく、安定した配当を見込める。

そして、実物不動産より、ハードルも高くないし、簡単に換金もできるので、REITを選択肢の一つに加えてみても良いのではないだろうか。

 

 

 

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