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小額で稼ぐ!!リゾートマンションを活用できないか? タダ同然の物件が沢山あるが、、、

困っているリゾートマンション

これをどうにかできたらビジネスになるのだが

現状、悲惨なリゾートマンション→ビジネスチャンスにできないか

お金はあるけどビジネスのアイデアを沢山持っている人、様々な企画を構築でき、イベントや仕掛けを作り上げられる人にとっては、どうにかすることが出来たら宝の山のような気がするのだが。

リゾートマンション、結論は人を集めることが出来るコンテンツを持っている人は活用できるチャンスがある

今回、何が言いたいかというと、以前私も眠っている軽井沢の別荘として建てられたマンションをどうにかできないかという内容の話を紹介したけど、それと同様のリゾートマンションだが、今回の話は、所有者含め行政ももっと困っていて、同時に物件の数がさらに多いスキーリゾートマンションの話である。

これを活用できないか、ビジネスにできないかということを考えてみようと思う。

リゾートマンションを活用できたら、小額で大いに優れた不動産投資になる

現状、スキーリゾートマンションはバブル期の遺産になっている。所有者の高齢化による相続の問題があるが、利用しないにも関わらず、毎年の固定資産税と毎月の管理費がかさみ、滞納を繰り返すと人まででている。

そこで、どうにかして売りたい人が多く、逆に需要も無いので、価格はあってないようなものになっているのだ。

それを上手く活用して収益化することができるならば、宝の山はたくさんあり、同時に前述したような困っている所有者も救われるのだ。

それを考えてみよう。

リゾートマンションの現状と活用方法!!

街を歩いていても閑散としていて、賑わいもない。

リゾートマンションは、スキーシーズンですら短期間で安く借りることができる。

短期間でも少しでも収益にしたい人が多いのである。

特に最近、話題にあがることが多いのが、新潟県湯沢町のリゾートマンションだ。

リゾートマンションの経緯

バブル景気と、1987年(昭和62年)に成立したリゾート法の影響もあり、湯沢町にリゾートマンションが50棟近く、1万5000戸分建設され、価格は東京の郊外型マンションと同水準の価格であった。

この建設ラッシュは、異常である。

まして、もともと人口が数千人の町にである。

当然というか、失敗したというか、今は負の遺産になりつつある。

そもそもリゾートマンションは別荘と同様で、収益性とかではなく、余暇というか嗜好品であり、もしくはステータスで成り立つものだ。

それが、時代の変化と共に、自分の年齢と共に利用しなくなったら、本当に倉庫に眠る骨董品と同様だ。

しかしながら、

リゾートマンションは毎年それなりの固定資産税と毎月の数万円の管理費がかかるのだ。

管理費に関して言えば、温泉付き、管理人付が多いので、毎月の管理費が数万円と高く、利用しないにも関わらず、出費がかさんでいくので、お金のかかる眠った骨董品となる。

リゾートマンションの現状

現状はどうなっているのかというと、不動産サイトを是非見て欲しい。

下記が売却物件が掲載されているサイトのその抜粋だが、

これは、一部である。

ただ、かなりの状況であることがわかるだろう。

しかし、これが現状なのだ。

※当然、物件によって異なるし、まだ数百万円で売りに出ている物件もある。

ただし、そういった物件も含めて、リゾートマンションの資産価値は、ほぼゼロと考えていい。

上記のように、10万円~100万円前後で売り出されている物件も多数あるが、成約事例はさほど多くない。

それをほぼゼロ円近くで買って、活用もしくはビジネスにできればよいが1戸当たりではむずかしいのではないだろうか?

多分、多少の利益を乗せての転売も難しいだろう。

ようは、1戸では、小額投資だが、お金を生ませるのは難しいと判断する。

 

また、

通常の売買とは異なるが、

前述の通り、管理費の滞納などから、競売になるケースもあり、その価格は多くの物件が備忘価格になっている。

下記はある物件の競売の物件目録である。

備忘価格10,000円となっているが、備忘価額とは実質ゼロ円なのだが、形式上価格だけつけておく、というもの。

ほぼタダ同然で手に入るのだ。

ただ、本件に関しては、別途管理費の滞納が200万円ほどあるので、それを引き継がないといけない。要は弁済しないといけない。よって、この価格なのだが、むしろお金をもらってもいらないといった感じになのではないだろうか。

 

このような現状なのである。

さらには、建物の劣化だ。

また、物件自体もバブル期から30年程度経過しているが、マンションの大規模修繕するにもお金が無いし、できていない物件もあるのが現状なのだ。

それを何とかしないといけないのだが、手はないものか。

 

活用方法として

 

現状は上記の通りであるが、これを活用できないか具体的に考えていこう。

まずは、現状でも見れらるが、

老人ホーム・デイサービス付き高齢者専用住宅等の高齢者施設への用途変更

リゾートマンションは、もともと設備が立派であり、温泉大浴場もある。

よって、老人ホーム・デイサービス付き高齢者専用住宅等の高齢者施設への用途変更したらどうだろうか。

冬を除いて、快適な生活はできるのではないだろうか。

これは運営者がいないと成り立たないが、行政主導で管理運営体制を構築できれば、人口流入も可能になり、税収は増え、財政は潤うのではないだろうか。

ただ、言い方は悪いが、行政からすると福祉サービスにコストがかかり、費用対効果はさほど見込めないのだろうか。

それであれば、県や国も共同して、リゾートマンションを使って、シニアの住まいと介護サービスを行いそして、退職後のベテラン・経験者の優秀な知識且つ経験豊富なノウハウを使った町おこし、ビジネス起こしを一体にして推進していけば、新しいチャンスは起こせるのではないかと思ってしまう。

福岡市がIT特区にして活性化しているように、まだまだ働ける退職後の優秀なビジネスマンによるシニアビジネスなどの勃興を起こせるのではと感じる。

 

管理組合が一体で民泊運営

次に、ありきたりだが、管理組合が主導でホテルの代わりに民泊運営をしてはどうだろうか。

既にやっているところもあるのだろうが、

各区分所有者がやるのではなく、管理組合自体が旅館業を取り、運営したら収入は増やせるのではないだろうか。

運営方法や他地元の旅館・ホテル業者との棲み分けは要検討だが、街にまた人が来るようになれば相乗効果が見込めるのではないだろうか。

北海道ニセコのように、不動産価格が高騰しすぎて、外国人しか不動産を買えない、買わないような状況になるのは問題だが、スキーという観光資源はニセコのように使えるのではないだろうか。

外国人を誘致・ビジネス特区にする

外国人を誘致し、ビジネス特区にしてはどうか。

面白い統計を見たのだが、下記の通り、新潟の湯沢町では、人口全体では数年前より減っているのに、外国人は少しずつであるが、増加傾向である。

これは何か行政が手を打っているのであろうか、そこまで今回調査していないので、何とも言えないが、外国人誘致を町がしているのであれば、それはそれでよいことだと思う。

新潟県湯沢町の人口推移 (町のHPより)

2018年12月末現在

日本人 3,663世帯 男4,044人 女3,874人 日本人計7,918人

外国人 228世帯 男105人 女142人 外国人計247人

合計 3,891世帯 男4,149人 女4,016人 計8,165人

2017年12月末現在

日本人 3,635世帯 男4,059人 女3,920人 日本人計7,979人

外国人 232世帯 男124人 女132人 外国人計256人

合計 3,867世帯 男4,183人 女4,052人 計8,235人

2016年12月末現在

日本人3,563世帯 男4,036人 女3,973人 日本人計8,009人

外国人120世帯 男76人 女97人 外国人計173人

合計3,683世帯 男4,112人 女4,070人 計8,182人

2015年12月末現在

日本人3,505世帯 男4,055人 女4,002人 日本人計8,057人

外国人98世帯 男64人 女80人 外国人計144人

合計3,603世帯 男4,119人 女4,082人 計8,201人

2014年12月末現在

日本人3,501世帯 男4,106人 女4,061人 日本人計8,167人

外国人61世帯 男52人 女53人 外国人計105人

合計3,562世帯 男4,158人 女4,114人 計8,272人

要は何かを仕掛けことが大事である。

昨今ビジネスはどこでもできる時代になりつつある、民泊に限らず、日本人が見向きもしないのであれば、行政主導でも外国人を誘致していくことはアリなのではないだろか。

日本人であれば全然良いのだが、それが進まないのであれば、外国人がここでビジネスを起こしやすい仕組みを作り、誘致することもありかもしれない。

そうすると、税収は増えるし、また、日本人自体もその地域の価値を再評価・再認識するのではないだろうか

諸問題はあるかと思うが、それ以上の問題は行政含めて何もしないことである。

そのため、まずは行政主導でも、民間主導でも手を打っていけば、必ずチャンスが作れると思うのだ。

 

これが本命の策だが、

IP(知的財産 Intellectual property)を使った施設、つまり聖地にしてしまう。

 

日本のアニメやゲームの版権はものすごく評価が高く、価値のあるものだ。

これは、本当にすさまじいものだ。

これを上手く活用するのだ。

 

これには、版権も持つ出版社やゲーム会社やアニメ制作会社、そして集客ができる広告会社、イベント会社、そして行政と共同でやらなければ成り立たないが、それをリゾートマンションとタイアップすればよい。それか一棟全部を買い上げればよい。

つまり、室内含め、リゾートマンション一棟をある人気キャラクターを使った施設(宿泊施設)にしてしまい、そこを一つの聖地にしてしまうのだ

そして年数回も街全体で大きなイベントを行う。

そうすると、全世界中より人が押し寄せ、そのマンションの稼働、そして価値は大いに上がるだろう。

どうしようないならば、活用方法を考えよう

上記のように、リゾートマンションの現状を述べてきたが、どうしようもないのであれば、策を講じるしかない。

それが、今までのやり方でも良いし、新たに価値を生み出す機会を作り上げてしまえばよい。

投資対象でもいいし、純粋な地域創生、町おこしでも良い。

上記の、版権ビジネスを使ったリゾートマンション、地域の復興策は、ビジネス及び投資としても面白いはずだ。

今では、マーケットは日本だけではなく、全世界である。

その中で日本が持つ、ずば抜けて価値あるもの(風景・風土含めて)×商材をかけ合わせることで、大いなるチャンスが作れると思う。

それが、日本人が価値を見出さくなったリゾートマンションや地方の再生に大いに関連付けられると思う。

あくまで、一つのビジネス案だが。

⑥最後に

リゾートマンションは、管理費の滞納や管理組合の物件管理もままならなくなりつつあると同時に所有者の弱みに付け込んだビジネスも登場してきている。

その為、手を打つ必要があるのだが、、、、

現状、それをほぼゼロ円近くで買っても、活用もしくはビジネスにできればよいが1戸当たりではむずかしく、多分、多少の利益を乗せての転売も難しいだろう。

ただ、投資家は、ボランティアではなく、ビジネスとして考え、投資でも・ビジネスでも良いし、包括的に知恵とアイデアがあれば、宝に変えられるチャンスはまだあると思っている。

それは、リゾートマンションだけでなく、過疎化が進んだ地方を含めてである。

加速する大都市への一極集中は避けられないが、だからこそ、地方の良さとビジネスアイデアと外国人を組み合わせることで、街の復興とビジネスの勃興は成り立たせられるような気がするのだ。(留学生を受け入れている地方大学を含めた産学連携でも良い)

投資家からするとリゾートマンションが投資対象になるように、単体ではなく、建物全体、地域全体、町全体で考えたら、何か良い案が出てくるかもしれない。。。

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