不動産

不動産投資の成功ポイントを知ろう!!

不動産投資成功ポイント

 

不動産投資成功ポイント会社選び

 

不動産投資のスタートは物件探しからですが、始める時に物件検索からはじめるのと不動産会社選びからはじめるのと2つの選択があると思います。

どちらがよいのか?

同じ不動産投資でもどちらを選ぶかで、その後の流れはかなり変わってきます。

先ず、物件検索からはじめるメリットは、膨大な候補物件の中から希望に合ったものを絞り込むことができることです。

一方でデメリットは、その物件情報が多くの投資家の目にも既に触れていることです。

優良物件は他の投資家に狙われる可能性が高いため、買い付けを決断するスピードが求められます。

もう一つ、不動産会社を選ぶところからはじめるメリットは、情報収集の手間がかからないことです。

不動産会社の担当者がそれぞれの投資家に合う物件をセレクトしてくれるのでとても効率的です。

その中には、まだ他の投資家にそれほど知られていない優良物件もあるかもしれません。これに対してデメリットは、紹介してもらえる物件数が限られることです。

そこで、やはり不動産の知識のない初心者であるならば優良物件を押さえるためには不動産会社に相談するところから始めるべきです。

不動産投資の初心者は、利回りや駅からの徒歩分数など表面的な情報だけで物件を選びがちです。

しかし、不動産会社を選ぶことからはじめれば専門知識を持ったプロのアドバイスを受けることができます。

これにより、知識や経験がないという初心者でも入りやすく不動産投資可能になります。

特に金融機関との融資交渉は不動産会社のフォローがあるととても安心です。

物件選びも大切ですがここは慎重に様々な情報を選び不動産投資会社を選択してください。

契約には注意が必要

 

すべての不動産会社が信頼できるわけではありません。

空室リスクが高い物件を割高な値付けで販売する悪徳業者もいます。

電話勧誘メールでの勧誘や老後不安を煽る業者や節税対策、不動産の知識に乏しい業者など悪徳業者からマンションを買わないための有効策は、複数の不動産会社と面談して提案の中身をしっかり確認することです。

 

不動産投資のポイント

○不動産の使いみちを考えること

不動産投資は、不動産賃貸業ですので、借りるニーズがあれば成立します。

賃貸ニーズとしては、住居の他、店舗、事務所、介護施設、保育園、倉庫等があります。

やはり、単身世帯向けのワンルームが最も賃貸需要が高いと言われています。

駅から10以内の立地であれば、ワンルームが最も成功しやすいと言われています。

一方で、ファミリータイプとなると一旦入居してしまえば安定しますが、賃貸需要も弱くなります。

また、店舗は立地が良ければ1階部分だけ貸すことは可能です。

2階以上はよほどの好立地でない限り、テナントが付かないため、失敗の原因となります。

テナントや事務所など大きな施設ビルなどは初心者には難しい案件と言えます。

個人投資家で不動産投資に成功したいのであれば、用途は単身者向けのワンルームとすることがオススメです。

アパート建築であっても、ファミリータイプではなくワンルームタイプのアパートを建築するようにしましょう。

不動産投資のポイント立地

不動産投資はもちろん立地が悪いと成功確率が下がります。

極端な例ですが東京の駅近物件の築年数のあるアパートと田舎の山奥のオシャレなデザイナーズマンションでは東京のアパートの方が成功の確率は高いです。

賃貸需要とは、「買うには高すぎるけど、借りることならできる」という場所に発生します。

田舎の土地であれば、わざわざ賃料を払って借りるよりも、買った方が安いため、誰も借りてくれません。

そのため、

不動産投資は「人口密集地帯で地価の高いところで行う」というのが基本です。

 

不動産投資の購入時期はいつが良い

当たり前ですが物件が安い時期に購入できれば不動産投資は成功します。

しかし、決断したのであればあまり時期を気にしないで行うことが良いと個人的にも思っています。

時期よりも銀行との交渉や物件のよし悪しを見極めることの方が重要です。

迷っているなら貯金をして将来物件を購入するための自己資金を増やしておくことです。

 

不動産投資建物築年数減価償却について

不動産投資を行うと、毎年、建物の減価償却費が費用計上されます。

減価償却費とは建物の建築費を毎年一定のルールに基づき、費用として計上する会計上の費用です。

減価償却費は、実際にはお金の支払いを伴わない会計上の費用です。

しかし、その費用があるため、会計上の利益を圧縮することができます。

利益が小さくなった分、支払う税金の額も少なくなるため、その分、節税効果が生じます。

この建物の減価償却費は、躯体と設備に分けて計上されるということがポイントです。

躯体とは、屋根、壁、柱などの構造体で、設備とは電気や空調、給排水等の設備のことです。

電気や空調、給排水等の設備は、壊れやすいものであるため、会計上、短い期間で償却されます。

一方で、屋根、壁、柱などの構造体は壊れにくいものであるため、長い期間かけて償却されます。

建物は、新築から築15年にかけては、設備部分の減価償却と躯体の減価償却費の両方が存在します。

それ以降の減価償却費は躯体の減価償却費のみになります。

そのため、減価償却費は、築15年までは多く存在し、その後は減ります。

また設備の減価償却費は定率法と呼ばれる償却方法で減価償却費が計上されます。

定率法は、毎年の簿価に一定の利率をかけて償却費を計算するため、簿価が高い築年数の浅い時期の方が多くの減価償却費が計上される仕組みになります。

言い換えると、減価償却費は建物の築年数が浅いほど、大きくなります。

つまり築年数が浅ければ浅いほど、減価償却費が大きく、節税効果が高くなります。

ここがポイントです。

不動産投資では、固定資産税等の通常発生する費用の他、「借入金の返済」と「税金」が発生合います。

同じ利回りの物件を購入しても、「借入金の返済」と「税金」が多ければ苦しい不動産投資になり、「借入金の返済」と「税金」が少なければ不動産投資としては成功です。

「借入金の返済」は、自己資金を多くすれば少なくすることができます。

「税金」については、築浅の物件を購入することで少なくすることが可能です。

物件を購入する場合、利回りだけに目が行ってしまいますが、築年数に目を向けることも忘れてはいけません。

 

さいごに

不動産投資で悩ましい点は、建物がどんどん古くなっていくという点です。

建物が古くなると、減価償却費が少なくなるほか、修繕費用も発生し、賃料も下がり空室も増えるため良いことが一つもありません。

築年数が上がるということは、リスクも上がるということです。

そのため、物件は古くなった段階で買換えを行い、若さを一定に保つということを実践していかなければなりません。

物件の若さを保つことは、リスクを排除することにもつながります。

近年、不動産投資で成功している人の投資パターンを見てみると、必ず投資の中に「買換え」を取り入れています。

一つの物件を一生持ち続けるというのは古い考えであり、成功者はジプシーのように、物件を買換えて収益力を維持しています。

不動産投資というと、地主が先祖から受け継いだ土地に無理矢理アパートを建てるパターンが想像できますが、最近の成功者は先祖代々の土地には拘らず、最適な立地の物件へ転々と移り、資産を拡大しています。

そのため、物件を購入した後は、その物件に拘らないということが重要です。

タイミングを見て売却し、次の物件に投資を行うというのが成功の秘訣になります。

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