不動産

不動産投資のメリットとデメリットとは

不動産投資のメリットとデメリットとは

 

前回も不動産投資のポイントということで、紹介しましたが、今回はメリットデメリットについて紹介します。

不動産投資のメリットとは

○安定した収入が得られる

不動産投資アパートやマンションは部屋を借りるときは通常は1年、2年といった年単位で借りることが多いので、長期的に収入が得られます。

また、賃料は大きく下がることが少ないですから賃料収入は比較的安定した収入になります。

不動産への投資は、本業の収入とは別に、毎月安定した収入を確保することができるので、本業の収入減の補てんとして活用することができます。

○私的年金代わりなること

不動産投資は定年後には、家賃収入が私的年金の代わりになり、公的年金を補う収入源として期待できます。

 

○死亡保険代わりなること

投資不動産をローンを利用して購入する場合、団体信用生命保険(団信)に加入することが義務付けられています。

銀行ローンを利用する場合には保険料は金利に含まれていいます。

保険によりローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、死亡保険の代わりになります。

○所得税・節税効果対策

最近節税対策としての不動産投資の勧誘が増えています。

不動産投資は得た収入から、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が差し引かれるので、所得税等の節税効果があります。

また、不動産投資での赤字は、他の所得等と損益通算することにより、所得税・住民税等の節税が可能になります。

しかし、不労所得を目指すのが不動産投資の基本的な考え方だと思います。

 

○相続対策なること

相続の際、預金や債券、株式等は時価で評価されますが、投資用不動産は、路線価で評価されます。

路線価はおおよそ実勢価格の70%∼80%で評価されるので、相続税額を低く抑えることができます。

○インフレ対策なること

インフレがこれから日本は進んでいくことでしゃう。

資産運用として現金を持つよりも株式や債権、不動産に移すことはインフレ対策にもなります。

インフレが進むと、物価も上がりますが、土地の価格も上がります。

インフレ時には、家賃価格を値上げしたり、投資用不動産を売却して、キャピタルゲインを得ることもできます。

○現物で不動産を持つことはメリットになる

投資した不動産は自分の資産になりますので、賃貸するだけでなく、将来、ご家族の住居等、他の目的にも利用できます。

不動産を所有するということはひとつの大きなメリットになるでしょう。

■不動産投資のデメリットとは

 

○空室リスクがある

入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。

当然、入居者がいなければ賃貸収入は入ってきません。

空き室対策として、※サブリースを利用するという方法もあります。

※サブリースとは

投資用不動産を管理会社が借り上げ、空き室の有無にかかわらず、一定の金額がオーナーに支払われます。

オーナーに支払われる金額は、管理会社の管理費用等がかかるため、通常の賃料より低くなりますが、一定の金額が支払われるメリットがあります。

また、不動産投資経営として、空き室の多いアパートを一棟借り上げてしまいリフォームして上乗せして貸したり、シュアハウスを経営するのも良いでしょう。

○建物の老朽化があること

経年変化により、建物は老朽化していきます。

老朽化した建物をそのままにしておくと、次の入居者を見つけにくくなり、空室リスクが高くなります。

普段から修繕とメンテナンスを心がけ、空室が出たら次の入居者を迎える準備をしましょう。

また、外壁塗装の塗り替え等の大規模な修繕には、長期修繕計画をたてて準備することが必要になります。

○金利リスクがある

ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には、金利上昇に伴う返済額負担増のリスクがあります。

ローンの借り入れ期間を短くする、固定金利を選択するなどの対策を検討しましょう。

○資金流動化リスクがある

不動産の場合、売却しようとしてもすぐに売却できるとは限りません。

市場の変化により、投資用不動産が将来売却できないかもしれないというリスクもあります。

資金流動化リスクを避けるためには、投資用不動産選びを慎重に行う必要があります。

 

○不動産価格下落リスクがある

不景気等により、購入した投資用不動産の価格が、将来下落するリスクがあります。

価格下落リスクに強い優良不動産を選ぶことが重要となってきます

○売値がそのまま利益になるわけではない

不動産投資というと、建物が売れた値段がそのまま利益になるイメージがあります。

しかし仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記費用、ローン完済、譲渡益課税といった費用が掛かるため、売れた値段からこれらを引いたものが利益となります。

すると赤字になるケースもあり、結果として投資しても意味がない可能性も十分にあり得ます。

税金に関しても最大で55%もの税金が個人所得にかかるため、手元に残るお金は非常に僅かになることも考えなくてはなりません。

○人に貸すことで生まれるリスク

マンションやアパートなど、家賃など人に貸すことで得られる収入を目的に不動産投資をする場合、貸すことによるリスクも考えなくてはなりません。

住人が火災や物件の破損、また自殺をしてしまうリスクも考えなくてはなりません。

そして契約する際には不動産会社や管理会社などとの仲介手数料、入居者との手続き、確定申告によるコスト、賃料を払ってくれない入居者などなど、リスクは山積みです。

不動産投資のデメリットやリスクへの対処方法とポイント

不動産投資は、ローンを組んだ時の金利の影響はとても大きい経済的なリスクはその時々の情勢によっても異なりますので提携している金融機関が多い不動産会社なら、有利な条件を持つローンを組みやすくなります。

不動産投資は複数の金融機関の比較検討は必須ですので、金融関係の知識も蓄えておくことがとても大切になります。

また、投資物件として空室が多い物件に関しては、基本的に避けるのがベストです。

都心や最寄り駅が近い物件、鉄筋コンクリート製で安全度が高い、オートロックがある、バス・トイレ別など、需要の高い物件を選びましょう。

また管理会社を選ぶのも重要です。

もし複数の物件を賃貸として不動産投資を行うなら、管理会社を使うことで自分への負担をより少ないものにできます。

家賃の滞納など、様々なリスクがある賃貸に関しては、管理会社の迅速な対応はもとより、滞納保障などの金銭的なサポートも重要です。

その後のアフターフォローがない不動産会社も多いのが現状です。

委託先を考えるのもとても重要なリスクマネジメントです。

さいごに

不動産投資は何歳からでも始められます。

自己資金があれば不動産を購入することができますし、ローンを組むこともできます。

考え方ですが若いときであれば無理のないペースでローンを返済することも可能です。

反対に自己資金が豊富な50代や60代からでも、スタートできる可能性は十分にあります。

定年と言われる65歳前後までに返済をすれば、アパートやマンションの家賃収入にプラス年金がもらえます。

もちろん人生100年時代働きながら不動産投資を始めるのにはいつからでも良いと思います。

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